物流行业盈利模式及趋势
发布时间：2019-5-21 8:43:44
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（一）物流地产运营模式
物流地产在不同投资和管理的主体下衍生出多种运营模式，其中有四类模式占据目前的主流市场。第一类，地产商作主导，租售给物流商并代其管理；第二类，物流商自有地产,自己经营管理；第三类，地产、物流商直接合作经营；第四类，由第三方牵头,联系物流商和地产商。
随着全球经济的持续发展，高端制造业、零售业等对物流供应链的效率需求持续提高，将会推动物流产业的进一步进化升级，物流地产未来将会呈现投资商、开发商、运营商和租赁者各角色专业分工趋于细化的合作模式，真正实现规范化、专业化、现代化的产业经营管理。
（二）传统盈利模式
物流地产商通常以物流园区作为平台，通过将地产资源与其它资源整合，以带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率，最终实现资源价值的最大化。总体上物流园区的赢利主要来自五个方面，即出租收入、服务费用、土地增值、项目投资收益及其他收益。
1.租金收入
租金收入是物流地产主流的收入方式。租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、办公楼租赁费用以及停车场等配套设施收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源。
租金收入的持续增长也使其成为现代物流园区最为稳定的收入来源。根据普洛斯年报披露，2012-2017中国区物流物业年均增长率在4%左右。园区租金收入虽然稳定但投资回报期偏长，需要较长时间的投入开发建设周期和较大规模以维持盈利。
2.增值服务：信息培训+融资服务
根据平安证券一份针对国内物流地产收入来源的调研显示，有66%左右的物流园区的主要收入包括了各种增值服务如信息培训、融资中介、管理费等。
3.土地增值
对于国内大部分物流园区，土地增值收入属于次要收入来源。从收入结构上看仅有27%的园区将土地增值收入作为收入来源。由于物流用地属于国有建设工业用地，其溢价率和增值空间相对较低，故大部分物流地产公司并未将这部分收入计入核算。
但部分运营成熟，资本化程度较高的物流地产如普洛斯，则从选址立项时就将土地未来溢价率纳入了收入考量。由于普洛斯资本化程度成熟，并将不动产以及租金收益与REITs高度绑定后获得持续融资能力，故而普洛斯旗下的物流土地投资回报率叫其他企业更客观。
在我国工业用地供应从紧的情况下，将土地这类重资产注入ABS产品或能助力物流地产企业巧妙地盘活存量获得稳定宽裕的现金流。
